Berechnen Sie den Grundsteuerwert, Grundsteuermessbetrag und die Jahres-Grundsteuer A für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren (§ 237 BewG). Die Reform der Grundsteuer ab 2025 sieht neue Bewertungsregeln vor — der Kapitalisierungsfaktor 55,56 (1/0,018) ist gesetzlich festgelegt.
Rechtsgrundlage
- § 237 Bewertungsgesetz (BewG) ↗
Bewertung des Grundvermögens — Ertragswertverfahren für nichtlandwirtschaftliche Nutzung
Gültig ab: 1. 1. 2022
- § 15 Grundsteuergesetz (GrStG) ↗
Steuermesszahl und Steuermessbetrag für Grundvermögen
Gültig ab: 1. 1. 2022
Grundsteuer A: Ertragswertverfahren nach § 237 BewG
Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie deren zugehörige Grundstücke. Mit der Grundsteuerreform 2025 wurden die veralteten Einheitswerte abgelöst und durch neue Grundsteuerwerte ersetzt, die nach dem Ertragswertverfahren gemäß § 237 BewGermittelt werden. Der Rechner hilft Eigentümern und Steuerberatern, die neue Berechnungslogik nachzuvollziehen.
Das Ertragswertverfahren nach § 237 BewG
Kern des Ertragswertverfahrens ist der Reinertrag je Hektar: Dieser gibt an, welchen jährlichen Nettoertrag die bewirtschaftete Fläche typischerweise erzielt. Der Gesamtreinertrag ergibt sich aus dem Reinertrag je Hektar multipliziert mit der bewirtschafteten Fläche in Hektar.
Der Grundsteuerwert (Ertragswert) wird durch Kapitalisierung des Reinertrags berechnet:
- Grundsteuerwert = Gesamtreinertrag / 0,018
- Der Kapitalisierungsfaktor 55,56 (= 1 / 0,018) ist gesetzlich festgelegt
- Er entspricht einer ewigen Rente mit einem Zinssatz von 1,8 %
Grundsteuermessbetrag und Hebesatz
Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (‰). Die Steuermesszahl nach § 15 GrStG beträgt für Grundvermögen typischerweise 0,55 ‰. Das Finanzamt setzt den Messbetrag durch Grundsteuermessbescheid fest.
Die tatsächlich zu zahlende Jahres-Grundsteuer wird von der Gemeinde festgesetzt: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz (%). Der Hebesatz variiert stark zwischen Gemeinden — von unter 200 % in ländlichen Regionen bis über 600 % in Großstädten.
Öffnungsklausel der Bundesländer
Einige Bundesländer haben von der verfassungsrechtlich verankerten ÖffnungsklauselGebrauch gemacht und eigene Landesgrundsteuergesetze erlassen (z. B. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland). In diesen Ländern gilt nicht das Bundesmodell nach § 237 BewG, sondern landesspezifische Regelungen. Steuerpflichtige in Öffnungsklausel-Ländern sollten die jeweiligen Landesvorschriften beachten.
Wer ist von der Grundsteuer A betroffen?
Von der Grundsteuer A betroffen sind Eigentümer land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, Weinbau- und Gartenbaubetriebe sowie Fischereibetriebe. Auch Grundstücke, die zwar nicht aktiv bewirtschaftet werden, aber als land- oder forstwirtschaftliche Flächen eingestuft sind, können der Grundsteuer A unterliegen. Die Abgrenzung zu Grundsteuer B (bebaute Grundstücke) erfolgt durch die Grundstücksart im Einheitswertbescheid bzw. künftig im Grundsteuerwertbescheid.
Häufige Fragen zur Grundsteuer A (§ 237 BewG)
Was ist die Grundsteuer A?
Die Grundsteuer A (Agrar) betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie deren Grundstücke. Sie unterscheidet sich von der Grundsteuer B, die für bebaute und bebaubare Grundstücke gilt. Die Bemessungsgrundlage ist der nach dem Ertragswertverfahren ermittelte Grundsteuerwert.
Was ist der Kapitalisierungsfaktor nach § 237 BewG?
Nach § 237 BewG wird der Grundsteuerwert aus dem Reinertrag durch Kapitalisierung ermittelt. Der Kapitalisierungsfaktor beträgt 55,56 (entspricht 1/0,018 = 1/1,8 %). Der jährliche Reinertrag wird mit diesem Faktor multipliziert, um den Ertragswert zu bestimmen.
Wie wird der Grundsteuermessbetrag berechnet?
Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl nach § 15 GrStG. Für Grundvermögen gilt typischerweise eine Messzahl von 0,55 ‰. Der so ermittelte Messbetrag bildet die Basis für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde.
Wie setzt sich die Jahres-Grundsteuer zusammen?
Die Jahres-Grundsteuer A = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz (%). Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt (§ 25 GrStG) und kann stark variieren. In Städten liegt er oft bei 300–600 %, in ländlichen Gemeinden teils deutlich niedriger.
Was änderte sich bei der Grundsteuer ab 2025?
Durch die Grundsteuerreform (GrStRefG) wurden ab dem 1. Januar 2025 neue Bewertungsvorschriften wirksam. Die neuen Grundsteuerwerte ersetzen die bisherigen Einheitswerte. § 237 BewG regelt das neue Ertragswertverfahren für land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Einige Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Landesgesetze erlassen.
Wie unterscheidet sich das Ertragswertverfahren vom Sachwertverfahren?
Das Ertragswertverfahren (§ 237 BewG) bewertet Grundstücke anhand ihrer Ertragsfähigkeit — es wird der kapitalisierte Reinertrag zugrunde gelegt. Das Sachwertverfahren hingegen orientiert sich an den Herstellungskosten (Substanzwert). Für nichtlandwirtschaftliche Nutzung unter § 237 BewG ist das Ertragswertverfahren maßgeblich.