Berechnen Sie den berichtigten Jahresrohertrag bei außergewöhnlicher Grundsteuerbelastung im Ertragswertverfahren: Grundsteueranteil am Rohertrag, Korrekturbetrag und berichtigter Jahresrohertrag nach § 81 BewG und der Durchführungsverordnung.
Rechtsgrundlage
- § 1 BewG § 81 Durchführungsverordnung (BEWG_81DV) ↗
Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung — Korrektur im Ertragswertverfahren
Gültig ab: 1. 1. 2026
- § 81 Bewertungsgesetz — Ertragswertverfahren (BewG) ↗
Einheitswertberechnung bebauter Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren
Gültig ab: 1. 1. 2026
Kurz zum Thema: Einheitswert und Grundsteuerbelastung im Ertragswertverfahren
Die Bewertung bebauter Grundstücke für steuerliche Zwecke erfolgte in Deutschland über Jahrzehnte nach dem Ertragswertverfahren des Bewertungsgesetzes (BewG). § 81 BewG regelt dieses Verfahren: Der Jahresrohertrag (Jahresmietertrag oder Nutzwert) wird mit einem gesetzlich festgelegten Vervielfältiger multipliziert, um den Ertragswert zu ermitteln, der als Einheitswert festgestellt wird.
Korrektur bei außergewöhnlicher Grundsteuerbelastung
Ein besonderes Problem ergibt sich, wenn die Grundsteuer im Verhältnis zum Jahresrohertrag des Grundstücks unverhältnismäßig hoch ist. Dies kann vorkommen, wenn die Gemeinde einen sehr hohen Grundsteuerhebesatz hat oder wenn die zugrunde liegenden Grundsteuermesszahlen zu einer überdurchschnittlichen Belastung führen. Die Durchführungsverordnung zu § 81 BewG sieht in solchen Fällen eine Korrektur des Jahresrohertrags vor.
Der Korrekturmechanismus funktioniert wie folgt: Zunächst wird der Grundsteueranteil am Jahresrohertrag berechnet (Grundsteuerbetrag / Jahresrohertrag × 100). Übersteigt dieser Anteil den normalen Bereich, wird ein Korrekturbetrag vom Jahresrohertrag abgezogen, um einen berichtigten Jahresrohertrag zu ermitteln. Dieser berichtigte Wert dient dann als Basis für die Einheitswertberechnung.
Historische Bedeutung und Grundsteuerreform 2025
Die alte Einheitswertmethodik nach § 81 BewG hatte über Jahrzehnte Bedeutung für die Grundsteuerveranlagung. Mit der Grundsteuerreform (Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts vom 26. November 2019) wurden die alten Einheitswerte ab dem Steuerjahr 2025 durch neue Grundsteuerwerte ersetzt. Die neuen Grundsteuerwerte basieren auf aktuelleren Bewertungsgrundlagen und sollen eine gerechtere Belastungsverteilung sicherstellen.
Dennoch hat die Kenntnis der alten Einheitswertmethodik weiterhin Relevanz: Für Übergangsstreitigkeiten, historische Einheitswertbescheide, Erbschafts- und Schenkungssteuerberechnungen für Altfälle sowie für Vergleichsberechnungen zwischen altem und neuem System. Der vorliegende Rechner ermöglicht die Nachvollziehbarkeit der alten Berechnungslogik für diese Anwendungsfälle.
Häufig gestellte Fragen zum Einheitswert und Grundsteuerbelastung
Was ist das Ertragswertverfahren nach § 81 BewG?
Das Ertragswertverfahren nach § 81 BewG wird zur Berechnung des Einheitswerts bebauter Grundstücke verwendet. Dabei wird der Jahresrohertrag (Mietertrag oder Nutzwert) mit einem Vervielfältiger multipliziert, um den Ertragswert zu ermitteln. Das Verfahren gilt für Einheitswerte nach dem Bewertungsgesetz (alte Einheitswerte 1964 in den alten Bundesländern, 1935 in den neuen Bundesländern).
Was bedeutet außergewöhnliche Grundsteuerbelastung?
Eine außergewöhnliche Grundsteuerbelastung liegt vor, wenn die tatsächliche Grundsteuer im Verhältnis zum Jahresrohertrag des Grundstücks ungewöhnlich hoch ist. Dies kann der Fall sein, wenn die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde zu einer übermäßig hohen Grundsteuerbelastung führen. Die Durchführungsverordnung zu § 81 BewG sieht in solchen Fällen eine Korrektur vor.
Wie wird der Korrekturbetrag berechnet?
Der Korrekturbetrag ergibt sich aus dem Jahresrohertrag multipliziert mit dem anzuwendenden Korrekturansatz in Prozent. Der Korrekturansatz richtet sich nach dem Maß der außergewöhnlichen Belastung. Der berichtigte Jahresrohertrag, der als Grundlage für die Einheitswertberechnung dient, ergibt sich durch Abzug des Korrekturbetrags vom ursprünglichen Jahresrohertrag.
Gilt die Einheitswertberechnung noch für aktuelle Steuern?
Die alten Einheitswerte von 1964 bzw. 1935 wurden für die Grundsteuer ab 2025 durch die reformierten Grundsteuerwerte abgelöst (Grundsteuerreform). Für die neue Grundsteuer nach dem Grundsteuergesetz (GrStG) ab 2025 sind die alten Einheitswerte nicht mehr maßgeblich. Die BewG § 81-Methodik hat jedoch weiterhin Bedeutung für bestimmte historische Bewertungsfragen und Übergangsregelungen.
Was ist der Unterschied zwischen alten und neuen Bundesländern bei Einheitswerten?
In den alten Bundesländern (West) wurden die Einheitswerte nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 berechnet. In den neuen Bundesländern (Ost) gelten die Einheitswerte von 1935. Diese unterschiedlichen Bewertungsstichtage führten zu erheblichen Unterschieden in der absoluten Höhe der Einheitswerte zwischen Ost und West.
Wer ist für die Feststellung des Einheitswerts zuständig?
Zuständig für die Feststellung von Einheitswerten ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Der Einheitswertbescheid ergeht als Grundlagenbescheid und ist Basis für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt sowie für die Grundsteuerfestsetzung durch die Gemeinde.